관련기관

  • 국세청 홈텍스
  • 국세청
  • 부동산공시가격알리미
  • 대법원 인터넷등기소
  • 정부24
  • 국토교통부 실거래가 공개시스템

절세포인트

공동상속주택 소수지분을 양도하는 경우 중과 적용 여부
작성자 : 세**() 작성일 : 2023-03-23 조회수 : 1111
연락처 : {{toTphone(tphone)}}
파일첨부 :


[ 제 목 ]

공동상속주택 소수지분을 양도하는 경우 중과 적용 여부


[ ]

양도하는 공동상속주택이「소득세법 시행령」 167조의102 같은 시행령 167조의32항제2호의 소수지분에 해당하는 경우에 다주택 중과세율이 적용되는 주택수 판정에 제외되는 것임

[ 답변내용 ]

세법해석 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 공동상속주택을 양도하는 경우 당해 공동상속주택이「소득세법 시행령」 167조의102 같은 시행령 167조의32항제2호의 소수지분에 해당하는 경우에 다주택 중과세율이 적용되는 주택수 판정에 제외 되는 것이며, 남은 1주택은 「소득세법」제952항에 따라 장기보유특별공제를 적용받을 있는 것입니다.
아울러 장기보유특별공제액을 계산하기 위한 보유기간은 해당 자산의 취득일부터 양도일까지로 하는 것이며, 경우 상속받은 주택(동일세대원으로부터 상속받은 경우 포함) 취득일은 상속개시일입니다.

[ 관련법령 ]

소득세법 95【양도소득금액】

 

 

 

1. 사실관계

○ (A주택 상속 거주) 2004.10 피상속인이 서울소재 A주택 취득

-‘13.11 피상속인의 배우자(이하신청인의 ”) 신청인을 포함한 3자녀가 상속을 원인으로 A주택을 취득함

A주택을 소득령§155 선순위공동상속주택으로 전제함

- ‘13.11. 이전부터 현재(’20.12.)까지 신청인의 모와 신청인은 1세대로 A주택에 거주하고 있고, 각각 다른 주택을 보유하고 있지 않음

○ (B주택 상속) 2012.11 서울 소재 B주택을 피상속인이 취득

-‘13.11 피상속인으로부터 신청인을 포함한 3자녀가 상속을 원인으로 B주택에 대해 1/3비율* 공유지분 취득함

* 신청인은 소득령§155 호의 순서상 후순위 상속인에 해당함

○ ‘20.122 B주택 양도(9 초과)

○ ‘20.123 A주택 양도(9 초과)

 

 

상속지분

母의 지분

장남 지분

차남 지분

신청인의 지분

A주택

6/9

1/9

1/9

1/9

B주택

1/3

1/3

1/3

2. 질의내용

○(질의1)선순위상속주택과 공동상속주택의 소수지분을 보유하고 있는 1세대가 공동상속주택의 소수지분을 양도하는 경우 다주택자 중과세율이 적용되는지 여부 장기보유특별공제 가능한지 여부

○(질의2)피상속인과 동거한 상태에서 상속 취득한 상속주택을 양도하는 경우 장기보유특별공제의 보유기간 기산일

3. 관련법령 관련사례

소득세법 95(2020.8.18. 17477호로 개정되기 이전의 ; 이하 같음【양도소득금액】

1항에서 "장기보유 특별공제액"이란 94조제1항제1호에 따른 자산(104조제3항에 따른 미등기양도자산과 같은 7 호에 따른 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3 이상인 94조제1항제2호가목에 따른 자산 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다) 대하여 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 「도시  주거환경정비법」 74 따른 관리처분계획 인가 「빈집 소규모주택 정비에 관한 특례법」 29 따른 사업시행계획인가 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다) 다음 1 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다) 해당하는 자산의 경우에는 자산의 양도차익에 다음 2 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. <개정 2012.1.1, 2013.1.1, 2014.1.1, 2015.12.15, 2017.2.8, 2017.12.19>

 



2항에서 규정하는 자산의 보유기간은 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 97조의21항의 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날부터 기산(起算)하고, 같은 4항제1호에 따른 가업상속공제가 적용된 비율에 해당하는 자산의 경우에는 피상속인이 해당 자산을 취득한 날부터 기산한다. <개정 2014.1.1, 2015.12.15, 2016.12.20>

양도소득금액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

소득세법 98 【양도 또는 취득의 시기】

자산의 양도차익을 계산할 취득시기 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 양도소득세의 부가세액은 제외한다.

□ 소득세법 시행령 162 【양도 또는 취득의 시기】

98 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 대통령령으로 정하는 경우" 다음 호의 경우를 말한다.

5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 상속이 개시된 또는 증여를 받은

소득세법 104조【양도소득세의 세율】

다음 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 항에서 같다) 양도하는 경우 55조제1항에 따른 세율에 100분의 10(3 4호의 경우 100분의 20) 더한 세율을 적용한다. 경우 해당 주택 보유기간이 1 미만인 경우에는 55조제1항에 따른 세율에 100분의 10(3 4호의 경우 100분의 20) 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 1항제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 세액을 양도소득 산출세액으로 한다. <신설 2017.12.19>

1. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택

□ 소득세법 시행령 154조의2 【공동소유주택의 주택 계산】

1주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우 영에 특별한 규정이 있는 외에는 주택 수를 계산할 공동 소유자 각자가 주택을 소유한 것으로 본다.

□ 소득세법 시행령제155(2021.02.17. 31442호로 개정되기 전의 , 이하 같음1세대1주택의 특례】

상속받은 주택[ 89조제2 본문에 따른 조합원입주권(이하 "조합원입주권"이라 한다) 상속받아 사업시행 완료 취득한 신축주택을 포함하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택{상속받은 1주택이 「도시 주거환경정비법」에 따른 재개발사업(이하 "재개발사업"이라 한다), 재건축사업(이하 "재건축사업"이라 한다) 또는 「빈집 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업(이하 "소규모재건축사업"이라 한다) 시행으로 2 이상의 주택이 경우를 포함한다} 소유한 경우에는 다음 호의 순위에 따른 1주택을 말한다] 밖의 주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권에 의하여 사업시행 완료 취득한 신축주택만 해당하며, 상속개시일부터 소급하여 2 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 증여받은 조합원입주권에 의하여 사업시행 완료 취득한 신축주택은 제외한다. 이하 항에서 "일반주택"이라 한다) 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 154조제1항을 적용한다. 다만, 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 세대를 합친 현재 직계존속 어느 사람 또는 모두가 60 이상으로서 1주택을 보유하고 있는 경우만 해당한다) 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로서 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택만 상속받은 주택으로 본다(이하 3, 7항제1 156조의27항제1호에서 같다).

1. 피상속인이 소유한 기간이 가장 1주택

154조제1항을 적용할 공동상속주택[상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택(상속받은 1주택이 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 시행으로 2 이상의 주택이 경우를 포함한다) 소유한 경우에는 2 호의 순위에 따른 1주택을 말한다] 외의 다른 주택을 양도하는 때에는 해당 공동상속주택은 해당 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 다만, 상속지분이 가장 상속인의 경우에는 그러하지 아니하며, 상속지분이 가장 상속인이 2 이상인 경우에는 2 이상의 사람 다음 호의 순서에 따라 해당 호에 해당하는 사람이 공동상속주택을 소유한 것으로 본다. <개정 1995.12.30, 2017.2.3, 2020.2.11>

1. 당해 주택에 거주하는

2. 삭제 <2008.2.22>

3. 최연장자

□ 소득세법 시행령 159조의3【장기보유특별공제】

95조제2 외의 부분 단서에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택(155조ㆍ제155조의2ㆍ제156조의2 밖의 규정에 따라 1세대 1주택으로 보는 주택을 포함한다) 보유하고 보유기간 거주기간이 2 이상인 것을 말한다.

□ 소득세법 시행령 167조의10【양도소득세가 중과되는 1세대 2주택에 해당하는 주택의 범위】

104조제7항제1호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택"이란 국내에 주택을 2(1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다. <개정 2018.10.23, 2020.2.11>

2. 167조의31항제2호부터 8호까지 8호의2 어느 하나에 해당하는 주택

10. 1세대가 1호부터 7호까지의 규정에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우 해당 주택

1항을 적용할 167조의32항부터 8항까지의 규정을 준용한다.

소득세법 시행령 167조의3 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】

104조제7항제3호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택"이란 국내에 주택을 3 이상(1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다.

7. 155조제2항에 해당하는 상속받은 주택(상속받은 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에 한정한다)

1항을 적용할 주택수의 계산은 다음 호의 방법에 따른다.

1. 다가구주택 : 155조제15항을 준용하여 주택수를 계산한다. 경우 155조제15 단서는 거주자가 선택하는 경우에 한정하여 적용한다.

2. 공동상속주택 : 상속지분이 가장 상속인의 소유로 하여 주택수를 계산하되, 상속지분이 가장 자가 2 이상인 경우에는 155조제3 각호의 순서에 의한 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다.

3. 부동산매매업자가 보유하는 재고자산인 주택 : 주택수의 계산에 있어서 이를 포함한다.

 

 

양도, 사전-2020-법령해석재산-1189, 2021.09.30

 

 

 


이전글 상속받은 농지를 5년이내 양도하는 경우 비사업용 토지 해당 여부
다음글 상속주택을 포함하여 1세대 3주택 보유시 일시적 1세대 2주택 비과세 적용 여부 등